Наконец-то у Вас появилась счастливая возможность приобрести собственное жилье. Но как именно это сделать? Начиная советоваться с теми, кто уже прошел этот путь, Вы понимаете, что рынок недвижимости полон подводных камней, и в первую очередь это проблемы юридического характера. Конечно, есть специалисты, которые избавят Вас от лишних хлопот и возьмут на себя процесс подбора и оформления квартиры. И все-таки, чтобы успешно завершить плавание, минимизировать финансовые, временные и психологические издержки, каждому покупателю жилья хорошо было бы знать основные правовые моменты, касающиеся оформления прав на недвижимость. Ведь лучше потратить некоторое время и собрать нужную информацию, чем впоследствии оказаться один на один с внезапно обнаружившимися проблемами, а то и вовсе - остаться без жилья и без денег.

Итак, первое, что необходимо сделать, - это убедиться в том, что жилье принадлежит лицу, называющему себя продавцом. Это сделать не сложно, заказав в  органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество выписку из Единого государственного реестра на конкретную квартиру, комнату или дом. Такую информацию предоставляют всем желающим при предъявлении паспорта и квитанции об оплате в размере 200 рублей.  Наряду со свидетельством о государственной регистрации она является доказательством существования зарегистрированного права. Если же право продавца возникло до 01.11.1999 г., подтвердить его может БТИ.

Имеет смысл покупателю до заключения сделки ознакомиться с перечнем лиц, зарегистрированных в покупаемом помещении. Покупателю стоит достоверно выяснить нужный орган, ответственный за регистрацию граждан по месту жительства, и ознакомиться с выпиской из похозяйственной или домовой книги. Покупателю лучше позаботиться о том, чтобы к моменту продажи жилое помещение было свободно от каких-либо третьих лиц, то есть все граждане, не являющиеся членами семьи собственника, должны быть сняты с регистрационного учета в этой квартире или доме.

Далее, на что стоит обратить внимание, - это согласие супруга продавца на продажу жилого помещения. Семейный кодекс (п. 3 ст. 35) предусматривает необходимость получения нотариального удостоверенного согласия супруга на совершение таких сделок. То есть, если жилье продавцом было приобретено в период брака, даже если в свидетельстве о праве собственности указано только его имя, для ее продажи необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такового отказывать в регистрации сделки государственный регистратор не вправе, однако другой супруг в течение года с того момента, как он об этом узнал, может признать такую сделку недействительной. Поэтому целесообразно выяснить, было ли приобретено жилье во время брака, кто был супругом и обязательно следует получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Похожее правило законодателем предусмотрено в отношении продажи доли в праве собственности на имущество (ст. 250 Гражданского кодекса, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ). В таких случаях необходимо получить согласие сособственников. Если данное правило преимущественной покупки будет нарушено, сособственник может требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, что естественно нежелательно для добросовестного покупателя.

Если продавцом жилья является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), продавцом обязательно должно быть получено разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Следует внимательно ознакомиться с содержанием указанного разрешения, соответствует ли оно вашим намерениям, кому дается разрешение, в отношении какой квартиры или дома и тому подобное.

Надеюсь, что отмеченные ситуации позволят добросовестным покупателям избежать лишних проблем. Все их, конечно, предусмотреть невозможно, поэтому в каждом конкретном случае целесообразно все-таки воспользоваться консультацией специалиста.

Специалист-эксперт Новоаннинского отдела Андреева М.П.